Céder son fonds de commerce : quels diagnostics préparer pour le repreneur ?

Vous vendez votre fonds de commerce et on vous parle de diagnostics. La règle est plus simple qu'on ne le dit : si vous cédez le fonds seul, sans les murs et sans nouveau bail, la loi n'impose aucun dossier de diagnostics. L'article L271-4 du code de la construction vise la vente d'un immeuble bâti, et un fonds n'est pas un immeuble. La fiche officielle sur la cession, vérifiée le 22 juillet 2026, ne cite d'ailleurs aucun diagnostic immobilier dans l'acte.

Dans la pratique, les choses sont moins nettes. Le repreneur, son banquier ou le notaire demandent souvent plusieurs documents, et certains deviennent obligatoires selon ce qui est vendu. Nous reprenons ici ce que Hugo Parienti explique aux futurs commerçants qu'il forme chez CR Formation.

Fonds, droit au bail, murs : trois ventes différentes

Avant de commander quoi que ce soit, regardez ce que vous vendez vraiment.

Hugo l'explique dans ses formations : le DPE est indispensable si la vente inclut le droit au bail. Même si la loi est plus souple pour le fonds seul, un dossier complet accélère la vente parce que le repreneur n'a pas à poser les questions une par une.

Ce que la loi impose pour le fonds seul

Quand on cherche « cession de fonds de commerce, diagnostics obligatoires », on trouve souvent des listes de vente immobilière recopiées telles quelles. C'est une erreur : ces listes s'appliquent à la vente des murs.

L'acte de cession doit préciser les éléments cédés, le prix, les conditions du bail et l'identité des parties. Il y a une seule pièce liée à l'énergie : pour les bâtiments tertiaires d'au moins 1 000 m², l'évaluation fondée sur la dernière attestation OPERAT est annexée à l'acte. Une boutique de quartier n'est pas concernée.

Ne confondez pas avec les autres étapes de la cession, qui sont des formalités et non des diagnostics : l'information des salariés, le droit de préemption de la commune si le fonds est dans un périmètre de sauvegarde, la publication dans un support d'annonces légales. Ces points se règlent avec votre conseil ou votre notaire.

Quand les diagnostics deviennent obligatoires

Deux situations font basculer la cession dans le cadre obligatoire.

Vous vendez aussi les murs

Le dossier de diagnostic technique s'applique alors à la partie immobilière de l'opération. Le DPE, l'amiante, les termites et l'état des risques sont les cas les plus fréquents. Tout est détaillé dans notre guide sur la vente d'un local commercial.

Le repreneur signe un nouveau bail

Si le bailleur et le repreneur signent un nouveau contrat au lieu de reprendre l'ancien, le bailleur doit annexer le DPE, et l'état des risques si le local est en zone concernée. Le diagnostic amiante, lui, reste tenu à la disposition du locataire. Dans ce cas, ces documents sont à la charge du bailleur et non du cédant. Notre guide sur le bail commercial explique tout cela.

Ce que demandent le notaire et le repreneur

Même sans obligation, voici ce qu'on vous réclamera le plus souvent :

• Le bail et ses annexes, avec le DPE, l'état des risques et le diagnostic amiante s'il existe.
• Le dernier rapport de vérification électrique.
• Selon l'activité, un point sur l'installation de gaz, surtout en restauration.
• Les documents de sécurité et d'accessibilité du commerce.

Ces demandes sont surtout fréquentes en restauration. Le repreneur veut savoir ce qu'il achète avant de signer, et son banquier aussi.

Les contrôles à vérifier avant la cession

Si votre commerce reçoit du public, passez ces points en revue avant de mettre le fonds en vente. Un retard ne vous empêche pas de vendre, mais le repreneur s'en servira pour négocier.

• La vérification électrique : chaque année si vous avez des salariés, d'après l'arrêté du 26 décembre 2011.
• Les extincteurs : au moins un pour 300 m² et un par niveau, avec une maintenance à jour.
• Le plan et les consignes affichés, l'éclairage de sécurité et le registre où vous gardez vos rapports.
• L'accessibilité : l'attestation ou les dérogations, et le registre public d’accessibilité disponible à l'accueil.

Lors de nos visites et de nos formations, les mêmes anomalies reviennent : une installation électrique jamais vérifiée, un extincteur sans maintenance, une entrée inaccessible, un document qu'on ne retrouve plus. Aucune n'est une surprise pour un repreneur attentif. Il vaut mieux qu'elle soit réglée ou chiffrée par vous avant la visite. Pour la liste complète, lisez notre guide sur l'ERP de 5e catégorie.

Qui paie les diagnostics lors d'une cession

Pour le fonds seul, aucun diagnostic n'est imposé : la question se règle donc entre vous et le repreneur. Si vous préparez le dossier pour faciliter la vente, vous le payez. Si le repreneur veut un contrôle de plus pour son projet, il peut le commander lui-même, avec votre accord pour accéder au local. Pour un nouveau bail, c'est le bailleur qui fournit les documents, et pour la vente des murs, c'est normalement le vendeur.

Avant de dépenser quoi que ce soit, relisez votre bail. Il contient peut-être déjà un DPE encore valable, et vous n'aurez alors rien à refaire.

Le sigle ERP lors d'une cession

Dans une cession, ERP peut vouloir dire deux choses, et cela crée des malentendus. L'état des risques est un document d'information sur l'adresse, lié au bail ou à la vente des murs. L'établissement recevant du public désigne votre commerce lui-même, avec ses règles de sécurité et d'accessibilité. Quand on vous demande « l'ERP », demandez de quoi on parle. Dans un diagnostic de vente de fonds de commerce, ce sont souvent les deux sujets à la fois.

Combien de temps avant la vente les préparer

Le mieux est de faire le point avant de publier l'annonce. Vous aurez alors le temps de corriger ce qui peut l'être et de présenter un dossier propre. Regardez surtout les durées de validité :

• Le DPE vaut 10 ans s'il a été fait depuis le 1er juillet 2021. Celui de votre bail est peut-être encore bon.
• L'état des risques doit dater de moins de 6 mois. Inutile de le refaire trop tôt, surtout si la vente peut durer.
• La vérification électrique se refait chaque année s'il y a des salariés.

Le rapport arrive en général sous 24 à 48 heures après la visite. Comptez plus large s'il faut analyser un prélèvement d'amiante en laboratoire.

Nous intervenons à Paris et dans toute l'Île-de-France. Si vous voulez voir l'ensemble de nos prestations pour les commerçants, consultez nos diagnostics pour les commerçants.