Bail commercial : les diagnostics à annexer au contrat

Si vous mettez un local en location, trois diagnostics vous concernent presque toujours. Vous annexez le DPE au bail, vous ajoutez l'état des risques si le local est en zone à risque, et vous tenez le diagnostic amiante à la disposition du locataire. C'est ce que dit la fiche officielle sur le contrat de bail commercial, vérifiée le 28 mai 2025.

Les guides juridiques listent bien ces documents. Nous réalisons nous-mêmes ces diagnostics dans les commerces, donc nous avons voulu aller plus loin : qui les commande, ce qu'il faut refaire au renouvellement, et ce que doit demander celui qui reprend un bail en cours. Que vous soyez bailleur ou locataire, voici ce qu'il faut regarder à chacun des trois moments de la vie du bail.

Le tableau des documents du bail

Les trois derniers documents ne sont pas des diagnostics, mais ils font partie du même dossier et on les oublie souvent. Tout vient de la fiche officielle.

Ce qui n'est pas dans la liste compte autant. Pour la location d'un local commercial, le plomb, les termites, l'électricité et le gaz ne sont pas en cause : ils sont prévus pour la vente, et la fiche sur le bail commercial ne les mentionne pas parmi les documents à annexer. Si on vous facture un dossier complet pour une simple location, demandez à quoi sert chaque ligne.

Ce que le DPE apporte au locataire

Il indique la consommation d'énergie du local, ses émissions de gaz à effet de serre et ses conditions d'aération ou de ventilation. Pour un commerçant, c'est un ordre de grandeur de la facture à venir. Si vous louez un local chauffé, partez du principe qu'il vous faut ce document. Notre page DPE d'un local commercial explique le déroulement de la visite.

L'état des risques

Il n'est requis que si le local se trouve dans une zone visée par les textes : risques naturels ou technologiques, sismicité, radon. Vous pouvez le remplir vous-même en ligne ou nous le confier. Comptez 6 mois de validité à la date de signature.

L'amiante

Pour un bail, le diagnostic amiante n'a pas à être joint au contrat, mais le locataire doit pouvoir le consulter, et le bailleur le tient à jour. Cela compte si le commerçant prévoit des travaux : avant de percer un plafond ou de refaire un sol dans un immeuble ancien, il a intérêt à le lire. Pour en savoir plus, consultez notre page sur le diagnostic amiante.

Qui paie et qui commande les diagnostics

C'est le bailleur. La fiche officielle lui confie l'obligation d'annexer le DPE, de fournir l'état des risques et de tenir l'amiante à jour. C'est donc lui qui commande les documents et les paie, avant la signature.

Si vous êtes locataire et qu'on vous présente un bail sans ces annexes, demandez-les avant de signer. Une fois installé, vous aurez plus de mal à les obtenir et vous aurez peut-être déjà engagé des travaux. Si votre bail prévoit une autre répartition, faites-le relire par votre conseil.

Pour le bailleur, le plus simple est de commander le tout en même temps qu'il prépare le contrat. Vérifiez d'abord ce que vous avez déjà : un DPE encore valable peut être réutilisé, et un diagnostic amiante déjà réalisé n'a pas à être refait si le rapport reste à jour. Nous regardons ces documents avec vous avant de vous faire un devis, pour que vous ne payiez que ce qui manque.

La liste du bailleur avant de signer

Si vous préparez un nouveau bail, voici l'ordre que nous conseillons.

1. Rassemblez les diagnostics que vous avez déjà et regardez leur date.
2. Vérifiez si l'adresse est en zone concernée pour l'état des risques, puis remplissez-le ou confiez-le-nous.
3. Commandez le DPE s'il manque ou s'il a expiré.
4. Vérifiez que le diagnostic amiante existe si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997.
5. Préparez l'inventaire des charges et la liste des travaux sur 3 ans, avec leur budget.
6. Prévoyez l'état des lieux d'entrée avec le locataire.

Faites-le une ou deux semaines avant la rédaction finale du bail. L'état des risques doit dater de moins de 6 mois le jour de la signature : si vos discussions traînent, c'est le seul document que vous devrez probablement refaire.

Si vous êtes locataire, utilisez cette même liste à l'envers : chaque ligne qui manque est une question à poser avant de signer.

Au renouvellement du bail : ce qu'il faut mettre à jour

La fiche officielle ne consacre pas de partie au renouvellement. Notre conseil est de traiter le renouvellement comme une nouvelle signature et de vérifier chaque annexe.

• Le DPE vaut 10 ans s'il a été fait depuis le 1er juillet 2021. Un bail commercial dure en général 9 ans : si le DPE est antérieur à la signature, il a pu expirer. Vérifiez sa date.
• L'état des risques doit dater de moins de 6 mois. Il faut donc presque toujours le refaire.
• Le diagnostic amiante doit être à jour si des travaux ont changé l'état du local.
• L'inventaire des charges et la liste des travaux doivent refléter la situation actuelle. Le bailleur informe de toute façon le locataire tous les 3 ans.
• L'attestation OPERAT annexée doit être la dernière en date, si le bâtiment est concerné.

Si vous êtes bailleur, notez cette échéance un an à l'avance. Cela vous laisse le temps de refaire un DPE avant la discussion sur le loyer.

Cession du bail ou du fonds : ce que le repreneur doit demander

Quand un commerce change de main, le repreneur prend en principe la suite du bail existant. Le bailleur n'a alors pas de nouveau bail à signer, et le dossier reste celui d'origine, parfois très ancien. Les mauvaises surprises arrivent à ce moment-là. Un cas revient souvent : un locataire reprend un commerce sans avoir vérifié l'état des installations, puis découvre après la signature les travaux à faire.

Si vous reprenez un bail, demandez avant de signer :

• Le bail complet et toutes ses annexes, avec la date de chaque document.
• Le DPE, et un nouveau DPE s'il a expiré ou s'il est absent.
• Le diagnostic amiante, surtout si vous prévoyez des travaux.
• L'état des travaux réalisés et prévus par le bailleur.
• Les rapports de vérification électrique et les documents de sécurité du commerce.

Hugo l'explique dans ses formations : le DPE est indispensable si la vente inclut le droit au bail. Le cédant y gagne aussi, parce qu'un dossier complet accélère la vente. Pour le côté vendeur, lisez notre guide sur la cession du fonds de commerce, et si vous êtes repreneur, celui sur l'achat d'un fonds de commerce.

La fiche sur la cession rappelle aussi que l'acte reprend les conditions du bail : date et durée, loyer, conditions de renouvellement, coordonnées du bailleur. Comparez ces mentions avec le bail réel. Un écart peut révéler un avenant que personne ne vous a donné.

Ce qui se passe si un diagnostic manque

Le cas le plus clair est celui de l'état des risques. S'il est absent ou inexact, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'annulation du bail, avec éventuellement des dommages et intérêts, ou une baisse du loyer. Pour un bailleur, le risque est donc réel, alors que le document se remplit en ligne.

La fiche sur le bail commercial ne donne pas de sanction pour un DPE absent. Cela ne veut pas dire que vous pouvez vous en passer : l'annexe reste obligatoire, et un repreneur la réclamera le jour de la cession.

Avant d'annexer chaque diagnostic obligatoire au bail commercial, relisez l'adresse, la surface et le nom du propriétaire sur le rapport. Une erreur sur l'un de ces points se corrige facilement avant la signature, beaucoup moins après.

Pour l'état des lieux, la conséquence est écrite : sans état des lieux d'entrée, le local est présumé en bon état de réparations locatives. Le locataire qui n'en demande pas s'expose donc à devoir tout remettre en état à la sortie.

Faire réaliser les diagnostics de votre bail

Nous intervenons à Paris et partout en Île-de-France, pour les bailleurs comme pour les commerçants. Indiquez-nous l'adresse, la surface et les documents que vous avez déjà : nous vous dirons ce qu'il reste à faire.