Vendre un local commercial : la liste des diagnostics obligatoires

Si vous vendez les murs d'un commerce, la réponse tient en une phrase : l'article L271-4 du code de la construction vous demande de fournir un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, s'il n'y a pas de promesse, à l'acte authentique. Ce dossier vise la vente de tout immeuble bâti, et les notaires de France précisent qu'il concerne aussi bien les bureaux et les commerces que les logements.

Voici donc les diagnostics obligatoires à la vente d'un local commercial, cas par cas. Ce qui varie, c'est le contenu. Un local en pied d'immeuble à Paris et une petite boutique indépendante en banlieue ne demanderont pas les mêmes documents. Le dossier peut compter jusqu'à douze pièces, mais une partie d'entre elles ne vise que les logements. Le tableau ci-dessous vous donne chaque diagnostic, le cas où il s'applique et sa durée de validité pour vous éviter de payer ce dont vous n'avez pas besoin.

Le tableau des diagnostics pour la vente d'un commerce

Les durées viennent des fiches officielles sur le DPE, l'amiante, les termites, le plomb, l'électricité, le gaz et l'état des risques. Ces fiches sont écrites pour les logements : pour un document ancien, surtout un rapport amiante, demandez-nous de le regarder avant de le réutiliser.

Quatre autres pièces sont plus rares. L'information sur la mérule s'ajoute dans les zones délimitées par arrêté. Le document sur le bruit d'un aérodrome vise les immeubles à usage d'habitation ou mixte. Le certificat d'un appareil de chauffage au bois et les arrêtés de sécurité ou de salubrité ne jouent que si votre bien est concerné.

Le DPE d'un commerce

Il concerne les bâtiments clos et couverts qui ont un chauffage ou de l'eau chaude, donc la plupart des boutiques. Certains bâtiments indépendants de moins de 50 m² y échappent : la fiche officielle sur le bail commercial cite cette exception, alors regardez votre cas avant de commander. Pour le détail, lisez notre page sur le DPE d'un local commercial.

L'amiante

Tout part de la date du permis de construire. Le seuil du 1er juillet 1997 vaut pour tous les immeubles bâtis, et pas seulement pour les logements. Dans un immeuble ancien, prévoyez donc ce document. Si vous ne retrouvez pas la date du permis, votre syndic ou votre notaire peut vous aider.

Les termites à Paris et en Île-de-France

Ce diagnostic dépend uniquement de l'adresse. À Paris, l'arrêté préfectoral du 21 mars 2003 couvre tout le département : un local parisien vendu a donc besoin de son état termites. Dans le reste de l'Île-de-France, cela change d'un département à l'autre et parfois d'un quartier à l'autre. Nous vérifions votre commune avant de vous faire un devis.

L'état des risques

Vous pouvez le remplir vous-même en ligne, ou nous le confier avec le reste du dossier. Dans les deux cas, surveillez sa date : au-delà de 6 mois, il faut le refaire.

Murs ou fonds : ce qui change pour vous

Lors de ses formations chez CR Formation, Hugo Parienti distingue trois ventes, car les diagnostics ne sont pas les mêmes dans chaque cas :

• La vente des murs : vous vendez l'immeuble ou le lot. Le dossier de diagnostic technique s'impose.
• La vente du fonds : vous vendez la clientèle, l'enseigne, le matériel et le droit au bail. L'article L271-4 vise les immeubles, pas les fonds.
• La cession du droit au bail : vous transmettez seulement votre bail. Le repreneur prend votre suite dans le local.

Vous cédez le fonds sans les murs ? La fiche officielle sur la cession ne cite aucun diagnostic immobilier dans l'acte, à une exception près : l'évaluation issue de la plateforme OPERAT pour les bâtiments tertiaires d'au moins 1 000 m². Mais le repreneur réclamera souvent des documents. Nous expliquons quoi préparer dans notre guide sur la cession du fonds de commerce.

Si un commerçant loue votre local, pensez aussi à lui. La loi lui donne en général un droit de préférence. D'après la CCI Paris Île-de-France, vous devez lui notifier le prix et les conditions de la vente, et il a un mois pour répondre. S'il accepte, il dispose de deux mois pour conclure, ou de quatre mois s'il a besoin d'un prêt. Il y a des exceptions, par exemple la vente de tout un immeuble. Votre notaire vous dira si vous êtes concerné.

Un logement au-dessus de la boutique

Peu de guides parlent de ce cas : un rez-de-chaussée commercial vendu avec l'appartement du dessus, ou une arrière-boutique qui sert de logement. L'article L271-4 est clair sur ce point : le plomb, le gaz et l'électricité ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Concrètement, si votre lot comprend une partie habitation, voici ce qui s'ajoute pour cette partie :

• Le constat plomb si elle a été construite avant le 1er janvier 1949.
• L'état de l'installation électrique et celui du gaz si ces installations ont plus de 15 ans.
• Le document sur le bruit si le bien est dans une zone proche d'un aérodrome.

La boutique, elle, n'a pas besoin de ces trois documents pour la vente : un diagnostic plomb sur un local commercial sans partie habitation n'a pas lieu d'être. Ces règles valent aussi pour un local professionnel, par exemple un cabinet ou des bureaux. Le mesurage de la loi Carrez porte sur le lot de copropriété : dans ce cas, c'est l'ensemble du lot qui est concerné, quel que soit son usage. Si vous hésitez sur la façon dont votre bien est décrit dans le titre de propriété, envoyez-nous le titre avec votre demande de devis.

Trois exemples de dossiers

Pour vous repérer, voici ce que donne le tableau sur trois biens que nous rencontrons souvent.

Une boutique de 60 m² à Paris, dans un immeuble ancien, en copropriété

Il faut le DPE, l'amiante, les termites puisque tout Paris est concerné, l'état des risques si l'adresse est dans une zone recensée, et le mesurage Carrez. Le plomb, le gaz et l'électricité ne sont pas demandés.

Le même local vendu avec l'appartement du premier étage

Vous gardez les documents précédents. Il faut y ajouter, pour l'appartement, le plomb si l'immeuble date d'avant 1949, puis l'électricité et le gaz si ces installations ont plus de 15 ans.

Un petit bâtiment indépendant récent en grande banlieue

Si le permis est postérieur au 1er juillet 1997, l'amiante disparaît. Les termites et l'état des risques dépendent de la commune. Le DPE dépend de la surface et de l'usage : c'est ici que l'exception des moins de 50 m² peut jouer. Il n'y a pas de Carrez hors copropriété.

Qui paie les diagnostics, et quand les commander

C'est normalement le vendeur qui paie. Les notaires de France rappellent que les deux parties peuvent convenir de mettre ces frais à la charge de l'acheteur, mais c'est le vendeur qui doit fournir le dossier. Le prix est libre et chaque professionnel fixe le sien. Nous donnons des repères du marché sur notre page Tarifs.

Commandez le dossier avant de signer la promesse. C'est à ce moment-là que l'acheteur découvre les documents, et un mauvais résultat pèse moins lourd quand il arrive tôt dans la discussion qu'à la veille de la signature. Gardez aussi en tête que tous les documents doivent être valables le jour de l'acte. Il faut souvent plusieurs mois entre la promesse et l'acte : un état des risques ou un état termites fait trop tôt peut être périmé avant la signature. Dans ce cas, seuls ces documents sont à refaire.

Pour la visite, préparez la date du permis de construire, la surface, les clés des parties techniques et, en copropriété, les coordonnées du syndic.

Ce qui se passe si un diagnostic manque

La sanction ne dépend pas du diagnostic lui-même mais de ce que l'acheteur peut vous réclamer ensuite.

• Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement : sans document valable à la signature de l'acte, vous ne pouvez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés sur ce point. Si le vice apparaît, la clause habituelle de votre acte ne vous protège plus.
• État des risques : l'acheteur peut saisir le tribunal pour annuler la vente ou obtenir une baisse du prix.
• Surface Carrez : l'absence de mention peut conduire à une action en nullité. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, l'acheteur peut demander une baisse de prix dans un délai d’un an.

Votre notaire vérifie le dossier avant la signature. Un document manquant se traduit donc le plus souvent par une signature retardée, le temps de le refaire.

Si votre local reçoit du public

La sécurité incendie et l'accessibilité ne font pas partie du dossier de diagnostic technique. Elles ne figurent pas dans la liste de l'article L271-4. Cela dit, si votre local est un commerce ouvert au public, l'acheteur les demandera souvent, surtout s'il compte y exploiter une activité ou le louer à un commerçant.

Ce que nous repérons le plus souvent lors de nos visites : une installation électrique jamais vérifiée, un extincteur sans maintenance, une entrée inaccessible ou un document manquant. Ce sont des points qu'un acheteur remarque vite et qui servent à négocier le prix. Les diagnostics d'électricité et de gaz sont aussi très demandés selon l'activité, par exemple en restauration, même quand la loi ne les impose pas pour la vente.

Pour préparer ces points, regardez notre diagnostic accessibilité et notre vérification annuelle des installations électriques. Notre guide sur l'ERP de 5e catégorie détaille ce qu'un petit commerce doit avoir à jour.

Préparer le dossier avec Diagnostic Bail Commercial

Nous réalisons les diagnostics immobiliers professionnels à Paris et partout en Île-de-France, avec des diagnostiqueurs formés et certifiés. Donnez-nous l'adresse, la surface, la date du permis si vous l'avez et la présence ou non d'un logement : nous vous dirons quels documents il vous faut, et lesquels vous pouvez éviter.